NHỮNG ĐIỀU CÂN NHẮC TRƯỚC KHI XÂY NHÀ

Từ thực tế, tháng 9 dương lịch hàng năm sẽ bắt đầu "mùa" xây nhà để đón năm mới. Việc có điều kiện để tạo dựng không gian sống cho gia đình là chuyện vui, thế nhưng, công việc này lại không hề đơn giản. Mời quý bạn đọc cùng Mái Đẹp Nhà Sang trò chuyện với kiến trúc sư Nguyễn Trần Đức Anh để tìm hiểu về những điều quan trọng cần cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng trước khi xây nhà.

          Chào anh, nhưng chúng ta luôn biết, xây nhà là một việc lớn, thời gian kéo dài, nội dung phức tạp, chi phí nhiều… vậy đâu là điều ta nên bắt đầu công việc này từ đâu?

Theo tôi, việc cần làm đầu tiền là phải lên kế hoạch rõ ràng, cụ thể và chu đáo nhất có thể cho mọi việc liên quan đến quá trình xây nhà. Với một ngôi nhà ở gia đình, cần có kế hoạch trước hàng năm để có thể chuẩn bị tốt. Trong đó, công việc thiết kế nhất thiết phải hoàn thành trước khi khởi công để tránh việc vừa xây vừa chờ thiết kế hay vừa xây vừa sửa. Trong quá trình thi công cũng phải có kế hoạch cụ thể: Thời gian cho mỗi hạng mục xây lắp, khi nào thì hạng mục nào bắt đầu, khi nào thì kết thúc. Có kế hoạch sẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, không bị động, có thể tìm những nhà cung cấp vật liệu và nhà thầu tốt với mức giá hợp lý. Bên cạnh đó việc lập kế hoạch cũng giúp cho chủ nhà chuẩn bị tài chính, giải ngân trong quá trình thi công.

          Anh có thể chi tiết hơn về những yếu tố nào cần quan tâm trước khi xây dựng?

Có rất nhiều các vấn đề cần quan tâm trước khi xây dựng. Trước hết là kiểm tra bản thiết kế có đầy đủ không, các nội dung thiết kế đã như thống nhất chưa. Hồ sơ xin phép xây dựng là một công việc quan trọng phải hoàn thành trước khi thi công. Trên cơ sở hồ sơ thiết kế đã có, tìm và ký hợp đồng với nhà thầu chính với các điều khoản cụ thể, chi tiết; tìm kiếm các nhà thầu phụ. Tiếp theo khảo sát mặt bằng hiện trạng để đề xuất phương án tổ chức thi công: Lối xe tiếp cận công trình, chỗ tập kết vật liệu, lán ở công nhân, vị trí nguồn điện – nước thi công… Tìm nhà cung cấp vật tư giai đoạn thô: thép, gạch – đá – cát – xi măng. Ngoài việc căn cứ vào hồ sơ thiết kế và hồ sơ xin phép xây dựng, cũng cần khảo sát hiện trạng ở khu đất xây dựng, xem các nhà lân cận, cảnh quan, môi trường như thế nào, các phương án thi công có phù hợp hay làm ảnh hưởng tới các công trình lân cận hay hạ tầng hay không? Vấn đề an toàn lao động phải đặt lên hàng đầu.

          Căn cứ nào để lựa chọn quy mô, giải pháp thiết kế, vật liệu cho công trình?

Về quy mô công trình, cần căn cứ vào nhu cầu của chủ nhà, với những không gian, số phòng chức năng mong muốn. Cùng với đó là căn cứ vào các quy định về quy hoạch ở vị trí xây dựng như mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao tổng thể… Thông thường ở các khu đô thị mới có những quy định khá chặt chẽ và cụ thể. Về giải pháp thiết kế, là sự dung hoà, kết hợp giữa nhu cầu công năng và những ý tưởng liên quan đến tạo hình, thẩm mỹ công trình. Chủ nhà cần cung cấp đầy đủ thông tin cho kiến trúc sư – đặc biệt là những thông tin về mặt xã hội như số người ở trong ngôi nhà, giới tính, thói quen sinh hoạt, nghề nghiệp, ý thích về không gian sử dụng… Thông qua đó, kiến trúc sư sẽ đưa ra những giải pháp về công năng và thẩm mỹ phù hợp nhu cầu gia chủ. Với giải pháp vật liệu cũng tương tự, là sự kết hợp giữa công năng và thẩm mỹ, có tham chiếu yếu tố tài chính để lựa chọn vật liệu sao cho phù hợp. Phong cách kiến trúc – nội thất cũng là một yếu tố để lựa chọn vật liệu – đặc biệt là vật liệu hoàn thiện cho công trình.

          Như anh có nhắc đến, việc chọn nơi cung cấp vật tư là rất quan trọng, phải làm sao để lựa chọn được những cửa hàng uy tín, có dịch vụ bán hàng chuyên nghiệp?

Điều này có thể tham khảo ở những công trình đã thi công có chất lượng tốt, hoặc thông qua các kiến trúc sư, văn phòng tư vấn thiết kế. Kiến trúc sư là người có thể thể thẩm định rõ nhất chất lượng và dịch vụ của các cửa hàng cung ứng vật liệu và thiết bị công trình. Tính chuyên nghiệp của các nhà bán hàng thể hiện rất rõ ở cách thức làm việc như: giao hàng đúng và đủ, giá cả hợp lý, đúng hẹn, dịch vụ bảo hành rõ ràng… Đặc biệt đối với vật liệu phần xây thô là gạch – cát – đá – xi măng nhà cung cấp phải luôn cung ứng kịp thời theo tiến độ và tình hình xây dựng ở công trường.

          Còn đối với các đơn vị thi công thì sao?

Không thể chỉ căn cứ vào những quảng cáo của đơn vị thi công để lựa chọn. Cần đánh giá qua những sản phẩm, công trình đơn vị thi công đã làm. Ý kiến của kiến trúc sư là cần thiết để đánh giá đơn vị thi công có chất lượng và đáng tin cậy hay không. Thông thường, chủ nhà có thể nhờ các chủ nhà khác đã làm hoặc kiến trúc sư, văn phòng tư vấn giới thiệu đơn vị thi công mà uy tín đã được bảo đảm bởi các công trình đã thực hiện. Một công trình có rất nhiều hạng mục khác nhau với đặc tính vật liệu, cách thức thi công khác nhau, cần nhiều đơn vị thi công. Do vậy việc chuẩn bị và lập kế hoạch thi công phải thực hiện từ sớm, để tránh bị động. Kế hoạch thi công cần căn cứ vào năng lực của từng nhà thầu, tính chất của thiết kế và các yếu tố thực tế ở công trường. Để kế hoạch thi công khả thi chủ nhà cần làm việc và ký hợp đồng sớm với các nhà thầu, để tránh bị động khi đến giai đoạn thi công rồi mà lại không có người làm.

          Cuối cùng, có một vấn đề rất quan trọng khác là kinh phí đầu tư. Làm sao để chúng ta có thể dự trù một cách đúng - đủ và hợp lý?

Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công hoàn chỉnh là cơ sở để lập dự toán xây dựng công trình. Làm theo cách này chủ nhà có thể nắm được rõ nội dung, quy cách vật tư, thiết bị công trình và biết được chi phí tổng thể cũng như chi phí cho mỗi hạng mục, với sai số khoảng +/-10%. Nếu không lập dự toán xây dựng, có thể khái toán theo cách tính m2 sàn xây dựng. Với nhà phố thông thường hiện nay, chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 5-6 triệu/m2 sàn. Tuy nhiên, với sự biến động của thị trường và nhiều lý do khác, cần tính thêm cả chi phí phát sinh, khoảng 10-20% tổng giá trị công trình. Để giảm thiếu chi phí phát sinh, cần tuân thủ thiết kế, không sửa đổi; giám sát chặt chẽ đơn vị thi công không để thất thoát, lãng phí vật tư; chọn đúng chủng loại vật liệu, thiết bị theo dự toán; triển khai đúng kế hoạch đã lập.

          Xin cảm ơn anh rất nhiều.

Bài & ảnh: Hà Thành

Phỏng vấn KTS Nguyễn Trần Đức Anh

TÔI MUỐN TÌM